Как снять квартиру в Австрии

Чтобы получить Вид на жительство (ВНЖ) в Австрии, надо купить или снять жилье.

Арендовать из России не получится — договор надо подписать лично. Можно попытаться снять удаленно, но велик шанс нарваться на мошенников или снять вместо роскошных апартаментов халупу.

Большинство австрийцев не торопятся покупать собственное жилье — снимают и постоянно переезжают. Поэтому рынок аренды огромный, развитый и конкурентный. В Вене живут в собственном жилье только 25%. К сожалению, это не значит, что снять квартиру в Вене просто.

Снять квартиру в Австрии сложнее, чем в России. У нас вы просто смотрите объявления, посещаете несколько квартир, выбираете ту, которая понравится и заключаете договор. В Австрии в эту схему добавятся: понравиться собственнику, составить договор, зарегистрировать его в налоговой, оплатить пошлину, расплатиться по нескольким залогам. Самая сложная часть — убедить собственника.

Если не хотите жить в первой попавшейся квартире или снимать дворец, поиск квартиры может затянуться на один-два месяца. Расскажем снять жилье в Австрии  побыстрее, дешевле и с меньшими рисками.

‍

Где искать

Найти и снять хорошее жилье в Австрии самостоятельно сложно. Почти все квартиры сдаются через агентства, которые сами размещают объявления в газетах и на сайтах. У инвесторов, собственников зданий и управляющих компаний (Hausverwaltung), которые владеют недвижимостью, встречаться с арендаторами нет времени.

Самостоятельно. Самые популярные сайты для поиска жилья:

bazar, flohmarkt, willhaben, immobilien.net, derstandard, immobilien-kubicek, wohnenbörse

частные объявления:

wohnungssuche-wien, privatimmo, kijiji, 123provisionsfrei

русскоязычные:

russianvienna.com

Не тратьте время на сайты с платной регистрацией — там те же самые варианты, что и на бесплатных.

Чтобы сэкономить ищите варианты с пометками «privat» (частно) и «рrovisionfrei» (без комиссии). Агентства и брокеры пишут «geschäftlich»  и «(makler)provision».

Риелторы (Immobilienmakler).

‍В основном, у каждого агентства или частного риелтора своя база жилья. Деньги они получают от вас, а потому заинтересованы в том, чтобы найти вам квартиру по-быстрее. Толковый агент знает все юридические и бюрократические тонкости, составит договор, собьет цену, укажет на плюсы и минусы квартиры. Риелторы удобны еще и тем, что, как правило, говорят на английском, особенно в Вене.

Риелтору придется заплатить стоимость одной месячной аренды, если договор заключается до трех лет, и двух месячных аренды, если снимаете на дольше. Требовать больше риелтор не может по закону.

Искать можно не только по объявлениям, но и сразу обратившись к конкретному агентству или риелтора. Найти риелтора в конкретном регионе можно на сайте Австрийской федеральной ассоциации риелторов и девелоперов. Если ищите через знакомых, убедитесь, что у риелтора есть гослицензия.  

Посредник.‍

Если вы не говорите на немецком или хотя бы английском, вам придется воспользоваться помощью русско-немецкоговорящего помощника. Можно, конечно, и без него, но процесс затянется. За услуги посредника придется заплатить несколько сотен евро.

Знакомые и группы в Фейсбуке.‍

Неплохой вариант — искать жилье по знакомым или в специальных группах на Фейсбуке. В них много объявлений от собственников и арендаторов, которые хотят съехать и не потерять залог. Самые выгодные варианты варианты передаются от предыдущего арендатора друзьям и знакомым. Вот одна из самых популярных среди русскоговорящих: «Русская Австрия — Russisches Österreich».

‍

‍

Как выбрать квартиру или дом

Дома в Австрии, построенные до 1945 г., называются Altbau — старая застройка. Таких зданий очень много в центре города, исторических районах. Квартиры в них долго прогреваются, требуют много энергии, в них прохладно и зимой и летом. Подземных гаражей нет, туалет и ванная могут оказаться общими на этаж, а со стен будет сыпаться штукатурка. Вам будет слышно всех соседей, а на кухне, окнах, в ванной  обязательно появится плесень. А если дом представляет историческую ценность или у него красивый фасад, аренда будет на несколько сотен евро дороже — австрийцы любят заработать на собственной культуре.

Поэтому лучше выбирайте новые дома — Neubau. Они комфортнее, современнее и обходятся дешевле.

Расположение важно только для цены — в Австрии нет проблем с общественным транспортом.

Квартиры в Австрии измеряются не количеством комнат как в России, а количеством спален. Планировки могут быть очень нестандартными: гостиные по 50 кв. м. и спальни по 4 м. или даже душ посреди комнаты.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры часто совпадают по метражу и стоимости. Квартира в Вене площадью в 40 кв. м. может быть как просторной студией, так и тесной двушкой. Поэтому часто выгоднее снять двушку.

При выборе квартиры в Австрии стоит обратить внимание на вид отопления. Оно бывает: центральное от котельных, как у нас (Fernheizung), центральное только на один дом (Zentralheizung) и отопление на этаже или в самой квартире (Gasetagenheizung).

Дома квартиры почти всегда сдаются без мебели, максимум с кухонным гарнитуром. Если жилье сдается с мебелью, скорее всего, вам придется платить отдельно за аренду мебели — дешевле купить свою.

‍

‍

Сколько стоит аренда квартиры в Австрии

В Австрии есть несколько названий для арендной платы.

Mietpreis — стоимость аренды самой квартиры.

Gesamtpreis — стоимость аренды квартиры + коммунальные услуги (Betriebskosten) + обязательный налог. Именно на Gesamtpreis надо ориентироваться в цене.

Betriebskosten — это аналог вашей «платы за жилое помещение»: вывоз мусора, лифт, видеонаблюдение и пр.

Laufende Erhaltungskosten — газ, электричество, вода и интернет, которые надо оплачивать отдельно.

На сайтах обычно пишут «kalt Miete» и «Warm» — холодная и теплая аренда. Во втором случае коммунальные в стоимость, а в первом нет. «Warm» бывает очень редко.

Стоимость аренды — Mietpreis.

‍Стоимость жилья в Австрии зависит от федеральной земли, района города, возраста дома, ну и, конечно, метража.

Дороже всего снять квартиру в Вене. Самые дорогие квартиры в историческом центре (Innere Stadt), и в  престижных районах: Хитцинге, Пенцинге, Дёблинге. В среднем квадратный метр обойдется в 12-15 евро в месяц.

В провинции квартиры подешевле. Но даже тут нормальные квартиры будут стоить от 500 € в месяц, с двумя спальнями — 600-800, с тремя — 800 - 1200. Провинциальный таунхаус обойдется в среднем в 700 €, дом в 1000 - 2000.  

700 €  средняя цена за евродвушку

Коммунальные платежи.

‍В среднем за электричество, воду и газ придется заплатить 70 - 200 € в месяц.

‍

‍

Сколько придется заплатить при съеме квартиры

Помимо кварплаты, коммунальных услуг и комиссии риелтору есть еще несколько обязательных и крупных трат.

Депозит(Kaution).‍

Депозит нужен, если вы что-нибудь сломаете или не заплатите вовремя. Со временем по депозиты надо платить проценты.

Нормальный износ, вроде царапин на полу, не считается ущербом. Ущерб определяют не наугад, а исходя из реальной стоимости и с учетом износа. Поэтому за старые вещи придется заплатить одну или две трети стоимости. Если срок жизни вещи истек, платить не надо.

Стандартный депозит — 3 арендные платы, не считая платы за первый месяц. Максимальный залог по закону — плата за 6 месяцев. К сожалению, австрийцы любят перестраховываться и брать с иностранцем 6-месячный депозит.

Депозит рассчитывается исходя из арендной платы без коммунальных платежей — Mietpreis. Деньги переводят на счет собственника или домоуправления.

Стандартный срок аренды — 3 года. Если расторгнете договор раньше, потеряете трехмесячный залог. Чтобы не терять деньги, большинство когда съезжают договариваются с собственником о том, что найдут новых жильцов сами — тогда он согласится вернуть залог.

Задаток за мебель (Ablöse).

‍Если квартира с мебелью, за нее нужно заплатить единовременную выплату собственнику или предыдущему арендатору, который привез свою мебель.

НДС.  В налоговую придется заплатить НДС — 20 % от стоимости двухмесячной аренды.

Плата за составление договора.

‍Чаще всего у риелторов есть готовые договоры, но иногда попадаются нестандартные случаи и договор приходится составлять в индивидуальном порядке. Потратиться на оформление договора придется также, если вы снимаете непосредственно у собственника — он точно захочет перестраховаться и составить договор, который учтет все возможные проблемы с иностранцем.

Услуги юриста или нотариуса обойдутся в 200 - 400 €.

Страховка (Haushaltsversicherung).‍

Это страховка домашнего имущества. Делать ее не обязательно, но с ней спокойнее: если прорвет трубы, за ремонт заплатит страховая.

Страховка обойдется вам в 100-150 € в год.

В итоге.

‍Чтобы снять квартиру придется потратить приличные деньги.

Вот примерно сколько вы потратите, чтобы снять небольшую и недорогую студию или двушку

‍

‍

Как понравиться собственнику

Австрийские законы защищают арендаторов, а не собственников. Даже если вы перестанете платить аренду, вас нельзя просто взять и выселить — процесс может занять годы. Поэтому собственники отбирают арендаторов очень тщательно, не очень любят иностранцев и хотят перестраховаться всеми возможными методами.

Главная проблема арендаторов — огромная конкуренция. Спрос явно превышает предложение, поэтому на каждую квартиру придется пройти серьезный конкурс. Даже за самый плохой вариант придется побороться.

Чтобы снять квартиру в Австрии надо успеть раньше других арендаторов, доказать свою платежеспособность и договориться с собственником.

Если квартира вам понравилась, предоставьте агенту и собственнику свои документы. Не только паспорт, но, прежде всего, доказательства того, что вы можете платить арендную плату. Например, справки о зарплате или выписки из банков. Чтобы убедить собственника, держите на счете сумму больше, чем годовая аренда квартиры.

Но даже если все документы в порядке, у вас миллионы на счету и вы готовы заключить договор на 10 лет вперед, это не гарантирует, что вы снимете квартиру. Главное — понравиться собственнику и найти с ним общий язык.

‍

Как Austriatime может помочь вам снять жилье в Австрии

Мы поможем вам и вашей семье найти и снять жилье в Вене или любой другой федеральной земле в Австрии: подготовим договор, сопроводим на встрече, при регистрации в муниципалитете, поможем уплатить все взносы и налоги в Австрии. Если решитесь купить жилье в Австрии, мы подберем объект, выступим представителем при удаленной покупке, подготовим договор, сопроводим на сделке, зарегистрируем в земельном кадастре.

Узнать больше

‍

Термины и сокращения, которые используют в объявлениях о сдаче жилья в Австрии:

Ablöse – выкуп (например, кухни)

Bruttogesamtmiete – квартплата, включая коммунальные расходы

Einbauküche (EBK) — встроенная кухня

Garconniere – квартира на одного человека

Gasetagenheizung — Отопление на этаже, либо же в самой квартире с помощью газовой колонки

Gemeindewohnung —  государственное социальное жильё, которое нельзя сдавать негражданан ЕС

Gesamtmiete — месячная аренда

Gesamtpreis — стоимость аренды квартиры + коммунальные услуги (Betriebskosten) + обязательный налог

Fernheizung — Центральное отопление от котельных

Betriebskosten (Bk) —  это аналог вашей «платы за жилое помещение»: вывоз мусора, лифт, видеонаблюдение и пр.

Laufende Erhaltungskosten — газ, электричество, вода и интернет, которые надо оплачивать отдельно

Mietpreis — стоимость аренды самой квартиры

NK (Nebenkosten) — оплата коммунальных услуг

Single-Wg. – квартира на одного человека

Ww – теплая вода

Hz – отопление

teilw. möbl. – частично меблировано

inkl. – включая

exkl. – исключая

Zentralheizung — Центральное отопление с источником обогрева в пределах одного дома